공사중단 현장, 수분양자 80% 이상 요청 시 공사재개

국토교통부는 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수분양자 권리보호, 분양시장 질서확립 및 사업자 부담 완화 등을 위하여 건축물 분양제도를 아파트 수준으로 대폭 개선하겠다고 3일 밝혔다.

이번 제도개선은 일반 건축물의 분양과정 투명성 및 거래 안전성 확보 등을 위해 2004년 제정한 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣이 그간 지속적인 보완에도 불구하고, 장기간 공사중단, 청약신청금 반환지연 등으로 수분양자 피해의 재발이 지속되고 있고, 최근 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수익형 부동산 공급 확대와 섹션 오피스(모듈형), 공유형 오피스 등 새로운 유형의 부동산 상품 등장으로 건축물 분양제도의 보완 필요성이 증대됨에 따른 것이다.

건축물 분양제도의 주요 개선 내용은 다음과 같다.

『① 장기 공사중단 현장의 공사재개 근거 마련

공사가 장기간 중단·지연된 경우에는 분양관리신탁 사업장도 신탁사에서 사업자 지위승계를 통해 공사를 재개할 수 있게 된다.

그동안 분양관리신탁 사업장은 ‘토지신탁’이나 ‘분양보증’ 사업장과 달리 사업자의 부도·파산이 아닌 경우 공사 중단·지연된 경우에는 해당 건축물에 대한 청산이나 공사이행이 사실상 불가능했으나, 6개월 이상 공사가 중단·지연된 사업장도 수분양자의 80% 이상이 요청하고, 신탁사 등이 이에 동의하는 경우에는 공사를 이행할 수 있게 된다.

② 청약신청금 규정 구체화

일부 청약경쟁률이 과열된 오피스텔 등의 분양현장에서 문제가 된 청약신청금 환불지연이 재발하지 않도록 수분양자를 선정하면 7일 이내(공휴일 제외)에 청약신청금을 환불하도록 개선한다.

청약신청금 납부금액, 납부방법 및 환불시기를 분양공고 내용에 포함하도록 규정하고 있으나, 금액이나 환불기한 등에 대한 세부규정이 없어 환불지연 등과 관련한 논란이 야기되어 왔다.

이를 개선하기 위해 청약신청금 환불 기한 및 절차 등을 규정한 ｢건축물분양법｣ 개정안(’21.9.23, 노웅래 의원 대표발의)이 발의되어 있으며, 동 개정안의 조속한 국회 통과를 위해 노력할 계획이다.

③ 분양대금 납입방법 규정

수분양자가 납부한 분양대금 보호를 위해 앞으로 분양사업자는 분양광고(공고) 및 분양계약서에 기재된 지정계좌로만 분양대금을 받도록 개선한다.

④ 전매제한 예외 사유 확대

현재 상속에만 인정되는 전매제한 예외사유를 전매가 불가피한 ①이혼에 따른 재산분할, ②채무불이행에 의한 경매·공매, ③실직, ④파산 및 ⑤배우자에게 일부 지분 증여 등의 경우까지 확대한다.

⑤ 분양건축물 등 저당권 설정 제한

분양 건축물이나 해당 대지가 준공 이전에 담보물권이 설정되거나 경매 등으로 처분되는 일이 없도록 앞으로는 분양신고일부터 소유권이전등기 신청가능일 이후 60일까지 분양 건축물 등에 대한 담보물권 설정 등을 제한한다.

⑥ 거주자 판단 기준일 개선

투기과열지구 또는 조정대상지역(이하 ‘규제지역’이라 함)에서 분양 건축물의 20% 범위에서 우선분양받는 해당 지역의 거주자를 판단하는 기준일을 분양신고일에서 주택과 같이 분양광고(공고)일로 개선하여 수분양자의 혼동을 방지한다.

⑦ 관리단 구성 안내 강화 등 분양공고 및 분양계약서 내용 보완

건축물 사용승인 및 보존등기 후 ｢집합건물법｣에 따라 당연 설립 ·소집해야 하는 관리단에 대하여 수분양자들이 제대로 알 수 있도록 분양광고와 분양계약서에 관리단 설립 및 관리인의 보고(외부 회계감사결과 등) 의무 등을 상세 안내하도록 개선한다.

아울러 융자지원 내용, 건축물 사전방문, 하자담보책임기간 등 수분양자에게 중요한 사항을 분양공고 및 분양계약서에 포함하도록 개선한다』등이다.

이 밖에도 개선되는 내용으로는 분양시장의 질서 확립을 위해 ⑧ 인터넷 청약 의무 대상 건축물 확대 ⑨ 허위·과장 광고 근절 과 분양사업자의 부담 완화를 위해 ⑩ 설계변경 동의 요건 및 통보 방식 개선 ⑪ 분양신고 변경 절차 마련 등이 있다.